星期六, 三月 09, 2013

研究国五条20%的个人所得税征收的影响

 

20130309-181225-2013-03-9-18-14.jpg 一、背景 房地产市场占国民生产总值相当大比例,这个说法参加很多来源,说房地产是中国经济的引擎不为过,当然,我还没有具体考证。地产又是刚需又是国内最好的投资工具,因为政府被它包养还离不开它。 二、事件 2013年3月1日开始实施国五条,其中最被关注的就是二手房买卖20%的个人所得税征收。 三、本质 根据经济学的原理的三个分析步骤 1、确定政策影响供给曲线还是需求曲线 2、确定曲线移动的方向 3、考察这种移动如何影响均衡 首先看税收之前的状态,平衡点的价格是p IMG_0099-768x1024-2013-03-9-18-14.jpg 二手房征税是针对卖家,所以需求不变,供给者成本增加,供给曲线向上移动,卖家想要卖出去就得提价20%,价格就从P加价20%,上升到P1。 IMG_0101-768x1024-2013-03-9-18-14.jpg 阴影部分就是被抽走的税收,可见,在这样条件下,这个征税的大部分都是买家买单了,这就是刚性需求的后果。 四、结论 1、二手房市场是涨是跌? 根据经济学原理,投入品价格增长(增加这个鸟税),二手房市场必然价格上涨, 2、新房市场是涨是跌? 这个问题实际上是问新房是二手房的替代品吗?当然是。 因此二手房因为增税的原因价格上涨时,根据经济学原理,替代品的供给会增加,也就是说新房的供给会增加,在需求不变的情况下,新房的价格应该下跌。 但是新房的价格会下跌吗?那就看新房供给的增长有没有买房需求增长的快了。当然中间可能还有一些行政控制会影响这个,至少总体来说,新房的价格增长应该放缓,这也是国家搞这个政策的目的所在,一方面抑制房价,一方面套住那些投资第n套房子的人。 另外一方面就看二手房加税之后的价格和新房的差别了。也就是这个20%的问题。 3、租房市场是涨是跌? 租房是二手房的替代品吗?从房子都具备遮风挡雨的住宿功能来看,租房当然是替代品,但是其实不然。二手房潜在需求功能是:孩子上学、投资等等,这是租房不具备的,所以二手房替代品只是新房,不是租房。 也就是说该租房的还租房,该买房的还买房。 所以,这个20%的政策出来必然导致投资为目的的二手房们出售困难,如果新房价格也必须维持稳定,那么这些二手房就会进入租房的供给市场,也就是说,租房需求不变的情况下,供给增加,那么房租应该会下跌。 3、现阶段到底是买房还是租房呢? 如果现行政策不变,那么: 刚需就买房吧,过一段时间买新房。 非刚需就观望吧。 4、刚刚开始看经济学的书,我过一个月再来验证我的结论。

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